環境的瑕疵物件とは?物件そのものには問題のない訳あり物件のお話

環境的瑕疵物件とは、物件そのものではなく、周辺になんらかの問題がある物件のことです。環境的物件の主なものに「騒音」「異臭」「日当たりを遮る建物」などが挙げられます。

環境的瑕疵物件(かんきょうてきかしぶっけん)について

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環境的瑕疵物件とは、周辺になんらかのリスクが存在する物件のことです。物件そのものには特に問題がなく、外的なリスクにさらされていることが特徴です。ちなみに瑕疵という言葉をあまり聞いたことがないという方に説明すると、瑕疵は「キズ」のことです。不動産物件の取引における瑕疵にはいくつかの種類があり、瑕疵のある不動産を売却する場合、オーナーはその瑕疵について買い手に伝えなければなりません。以下に主な瑕疵を挙げると、

・環境的瑕疵
周辺にリスクが存在する物件

・心理的瑕疵
殺人事件や自殺など人の死が関係する件が物件内外で発生した物件など

・物理的瑕疵
欠陥住宅、変形した土地など

・法的瑕疵
法令違反のある物件のこと

などがあります。
ここからは、環境的瑕疵物件について詳しく説明していきます。

環境的瑕疵物件の種類

環境的瑕疵物件は、外的な要因により訳ありになっている物件です。それでは詳しくその内容を見ていきましょう。

・嫌悪施設

嫌悪施設は、環境的瑕疵物件の代表格です。近所にあると嫌がられやすい施設という意味ですが、たとえば「ゴミ焼却施設」「刑務所」「暴力団事務所」「墓地」や「火葬施設」などが挙げられます。この嫌悪施設という言葉は不動産用語で、はっきりと定義されているわけではありません。だいたい「嫌悪」自体、感情ですから、人それぞれ受け取り方は違うはずです。そのため、人によっては、むしろお得感を感じさせる物件になる可能性もある。それが嫌悪施設です。

・騒音トラブル

騒音の発生源はさまざまです。交通量の多い幹線道路、マンション等の建築現場、飛行場、工場、繁華街ではカラオケ店やパチンコ、ゲームセンターなどの遊戯施設も騒音の発生源になる可能性があります。また当然、近所に住む一般の方が毎晩のように大騒ぎする、といったことも考えられます。騒音源の近くでは、大音量だけではなく振動の問題も発生します。過去には騒音が原因で殺人に発展したケースもありますので、騒音はひじょうに深刻な環境的瑕疵だといえます。

・悪臭

悪臭の発生源にもさまざまなものがあります。たとえば焼肉屋さんを例にとりましょう。焼肉屋さんから発生する煙は、食欲を刺激しますが、これを一日中嗅ぎ続けた場合どうでしょう。また、煙が一日中発生する場合、焼肉の臭いがついてしまうため、外に洗濯物を干すことなどできません。 悪臭の発生源はまだあります。工場、養豚場や養鶏場などの酪農施設、産廃処理施設なども悪臭発生源になる可能性があります。ただ、これらビジネスの場合よりも個人の悪臭発生源のほうが厄介かもしれません。犬や猫などのペットを劣悪な環境で飼育している人は度々ニュースにも取り上げられています。また、ゴミ屋敷の存在も非常に大きな問題です。ゴミ屋敷自体、事故物件になる可能性が非常に高いうえ、自治体としても介入しづらい部分があるため、放置されがちです。悪臭も深刻な環境的瑕疵だといえます。

・近隣トラブル

近隣に住む人とのトラブルは、騒音や悪臭などのトラブルから発生する場合もありますが、たとえば「ゴミの捨て方」や「迷惑駐車」などもその原因となります。ゴミ屋敷は、もちろんこの近隣トラブルにも含まれます。近隣トラブルは、すべての環境的瑕疵が凝縮されたものだと思えば間違いないでしょう。

・公共交通へのアクセスが不便

バスや電車などの公共交通を利用しにくいエリアも環境的瑕疵物件に分類されます。ただ、交通の便も人によってかなり感じ方が違います。駅まで徒歩20分の距離を「徒歩圏内」と捉える人もいれば、バス停まで徒歩8分は「微妙な距離」と捉える人もいます。また、車やバイクで移動するから問題無いと感じる人はさらに多くなります。ただ、年老いたときのことを考えると、公共交通までのアクセスが限られることは、やはり環境的瑕疵があるといえます。

環境的瑕疵の告知について

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宅地建物取引業法では、環境的瑕疵について、不動産契約の際に告知することが定められています。ただ環境的瑕疵は、心理的瑕疵と同じく、人それぞれ受け取り方が違うため、いったいどこまで説明しなければならないのか、不動産業者としてもよくわからないのです。つまり、基準がはっきりしていないのです。そのため、業者によっては環境的瑕疵の説明を十分に行わないケースもありますので、買い主や借り主としては注意が必要です。環境的瑕疵の場合は物件自体にはなんの問題がないので、余計に気をつけるべきでしょう。業者がなんらかの意図を持って環境的瑕疵を説明しないことは、もちろん法律違反です。業者としては、トラブル回避のために、瑕疵の告知は必ず行いましょう。

環境的瑕疵を見抜くポイントとは

環境的瑕疵は、物件周囲になんらかの問題があるケースです。そのため、物件を下見するときに周辺環境をチェックすれば、ある程度、問題になりそうな要素を把握することができます。

まずは地図でチェック

物件の周辺を、まずは地図でチェックしてみましょう。地図からでもわかるのは「嫌悪施設」や「悪臭」「騒音」などの原因になりそうな施設の存在です。環境的瑕疵については、主観による部分が大きいため、必ずしもすべての瑕疵が契約時に説明されるとは限りません。瑕疵の発生源になりそうな施設を地図上でチェックしておき、その後、実際に物件周辺を歩いてみましょう。

物件周辺を歩いてみる

地図上での事前チェックが終わったら、実際に物件周辺を歩いてみます。その際には、チェックした施設だけ注目するのではなく、今後、なんらかの問題になりそうなものがないかどうかも考えましょう。たとえば、物件の近くに大きな空き地がある場合、近い将来、大型施設の建設が始まる可能性があります。また、嫌悪施設の建設が始まる可能性もありますので、不動産業者だけでなく、可能であれば近隣住民にも尋ねてみるといいでしょう。 物件周辺を歩いてみても、周辺に住むトラブルメーカーの存在はなかなかわからないかもしれません。しかし実際に歩いてみることで地域を体感すると、その地域の魅力や潜在瑕疵も見えてきます。

物件を取り巻く環境は常に変化する

物件を取り巻く環境は、常に変化しています。だからこそ、購入や賃貸を考えるなら、実際に歩いてみることが大切なのです。環境的瑕疵は、ひじょうに曖昧なものなので、たとえ契約時に説明がなかったとしても、瑕疵を理由に損害を求めることが難しいのが実情です。損害賠償請求を検討する場合、まずは法律の専門家と相談しましょう。

環境的瑕疵は曖昧なもの・周辺環境チェックは忘れずに

環境的瑕疵は、非常に定義が曖昧で、たとえ契約時に説明があったとしても、不動産業者と買い主、借り主の理解にはギャップがあることが普通です。仮に入居後に問題が発生したとしても、このような事情から賠償責任を追及することが難しい場合が多く、入居する側としては、入念に地域をチェックしたうえで物件を決めるのがベストです。環境的瑕疵のほとんどは、実際に地域を歩くことで見えてくるキズです。街を歩けば、今まで知らなかったその街の魅力も見えてきます。